פרויקט תמ"א 38 הנבנה באחת השכונות הוותיקות והמבוקשות בפתח-תקוה

צ'לנוב 26, פתח-תקוה

פרויקט התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38
ברחוב צ'לנוב 26 פינת רחוב אהרונוביץ' 13 בפתח תקוה.

הפרויקט כולל חיזוק, שיפוץ ותוספת שטחים בבניין מגורים קיים בן 3 קומות מגורים ובסה"כ 9 יח"ד בבניין הקיים.
הפרויקט יכלול סגירת חלק מקומת העמודים לדירת גן 
ותוספת של 2.5 קומות על גג הבניין הכוללות 10 דירות מגורים חדשות, סה"כ 11 דירות חדשות ליזם.

בהתאם לתכנית הבקשה להיתר שאושרה ע"י הוועדה המקומית הפרויקט יכלול כדלקמן:

חיזוק, שיפוץ והרחבת הבניין הקיים לרבות: חידוש ושיפוץ לובי הבניין, התקנת מעלית, חיזוק יסודות הבניין, שיפוץ החזיתות, צביעת חדרי המדרגות, שיקום מערכות התשתית, חידוש ושיפוץ הגינה כולל שבילים.

• בקומת הקרקע - סגירת חלק מקומת העמודים לדירת גן, שיפוץ לובי הכניסה לבניין, בניית חדר אשפה ומערכות, שבילים מרוצפים, שטחי אחסנה ושטחים נוספים לרווחת הדיירים.
  
  
• בדירות הקיימות- תוספת מרפסות שמש וממ"דים.
  
  
• תוספת 2 קומות טיפוסית חדשות- קומות 4 ו- 5 הכוללות 4 דירות לקומה (סה"כ 8 דירות 3 ו- 4 חדרים).
  
  
• תוספת קומת גג חלקית הכוללת 2 דירות פנטהאוז + מרפסות גג צמודות
  
  
• חנייה: החנייה בפרויקט תהיה באמצעות מתקן חנייה תת קרקעי רובוטי המשותף לבניין שבנדון, ולבניינים הצמודים ברחוב אהרונוביץ 11 + צ'לנוב 24 אותם גם כן מקים היזם.
  בנוסף מתחת לקומת העמודים יותקנו 3 מקומות חנייה נוספים, סה"כ 19 מקומות חנייה במגרש.

סיכונים בעסקה:

1. מלחמה/מצב ביטחוני – ככל ויהיה מצב ביטחוני במדינת ישראל אשר ישפיע על הפרוייקט (סגר בשטחים, מתקפת טילים וכיו"ב) הרי שכלל המשק יהיה במצב זהה ומידת ההשפעה תהיה גורפת בשוק ולא ספציפית על מוצר השקעה זה. 
2. קושי בהשלמת הבניה – החל מהחודש הראשון של הביצוע מתנהל תהליך בקרה ופיקוח חיצוני ע"י משרד שמאות ופיקוח עופר מור אשר מגיע לאתר הפרויקט מדי חודש ומוציא דוח פיקוח לחברת הניהול הכולל אישורים בגין הוצאות והכנסות בפרוייקט ע"י כלכלן ממשרדו ודיווח על קצב הביצוע בפועל.  רק ע"ס דוח הפיקוח מאושרות הוצאות בפרוייקט ומבוצעת בקרה על התנהלות כלכלית שוטפת.  ככל שתתרחש תקלת ביצוע (האטה בבניה, עצירת בניה וכיו"ב) הרי שמתפקיד משרד השמאות לבצע איתותים אל מול היזם מחד וחברת ניהול מאידך. 
3. אי מכירת דירות – קצב מכירת הדירות מוגדר בתוכנית העסקית המאושרת ע"י היזם, משרד השמאות וחברת הניהול.  על-פי דרישת חברת הניהול היזם מכר 5 דירות מהסה"כ שיבנו עוד בטרם תחילת הבניה וזאת ע"מ לקדם ולנהל כראוי את קצב ההכנסות.  לאורך חיי הפרוייקט מבוצעת בקרה חודשית על קצב מכירת הדירות וקצב ההכנסות.

בטוחות בעסקה:

• שיעבוד ראשון על זכויות הבניה של החברה.
• משכנתא (שיעבוד) מדרגה ראשונה על כל הדירות החדשות.
• שיעבוד על חשבון הפרוייקט (ומורשה חתימה מטעם חברת הניהול בחשבון זה).
• שיעבוד ראשון על כל התקבולים ממכירות הדירות החדשות.
• שיעבוד צף/שוטף  על כל נכסי החברה היזמית. שיעבוד שוטף על החברה.
• ערבות אישית של בעלי השליטה בחברה.
• שיעבוד ראשון על פוליסת הביטוח.

בטחונות ניהוליים: חברת B-Funds ביצעה חיתום מלא על הפרויקט

בטוחות ניהוליות בהן מחזיקה חברת הניהול מול היזם:

 - תהליך שחרור כספים ליזם בגין התקדמות הפרוייקט מבוצע רק ע"ב דוח פיקוח מטעם חברת הניהול (משרד עופר מור שמאות וניהול פרוייקטים – שמאי מערכת בנקאית) .

- לחברת הניהול היכולת והניסיון במידת הצורך לממש בטוחות, להשתלט על הפרויקט ע"מ להגן על זכויות המשקיעים ולקדמו לסיום. 

הבניין כיום:

בסיום הבנייה יראה הבניין כבהדמיה:

- העסקה היא לטווח של עד 24 חודשים, צפי סיום בניית הפרויקט.

- עסקה בתשואה חודשית. הריבית משולמת חודשית בניכוי מס במקור (לפרטיים 15%).

על היזם:

חברת מיזם עוסקת בכל סוגי ההתחדשות העירונית מסוגי התמ"א ופינוי-בינוי. פעילותה מתמקדת כרגע באזור המרכז, ולאחרונה מקדמת החברה פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי בירושלים ובבית-שמש.

מיזם נדל"ן מעורבת כיום בפרויקטים בהיקף של יותר מ-3100 יח"ד בשלבים שונים. מתוכן, נמצאות בביצוע בפועל 107 יח"ד, בתכנון ובהגשות כ-1750 יח"ד.

הפרויקטים שבביצוע בפועל נמצאים ברעננה, פ"ת, כפר-סבא, וברמת-גן.  

קצת על שכונת תקומה בפתח-תקוה:
הפרויקט שבנדון ממוקם כאמור ברחוב צ'לנוב פינת רחוב אהרונוביץ בשכונת תקומה ממזרח למרכז העיר פתח תקוה.

סביבת הפרויקט מאופיינת בשימושי קרקע למגורים בבנייה רוויה וותיקה הכוללת בנייני מגורים בני 3-4 קומות וכן בתים צמודי קרקע חד ודו משפחתיים וותיקים לצד מס' מצומצם של פרויקטים חדשים למגורים, שטחי מסחר, שירותים, חינוך וקהילה ומס' הולך וגדל של פרויקטים חדשים הנבנים במסגרת התחדשות עירונית תמ"א 38 (לדוגמא פרויקט אותו מקים היזם בבניין צמוד הפונה לרחוב צ'לנוב 24).