גיוס שני/נוסף עפ"י תוכנית המימון - בניין ברחוב צ'לנוב 26 בפתח תקוה.

בשבוע שעבר הסתיים השלב הראשון בעבודות הביסוס והחיזוק של הפרויקט שכללו: גידור השטח, חשיפת יסודות הבניין, חשיפת הקרקע, תחילת ביצוע כלונסאות החיזוק (רצ"ב תמונות מהשטח).

היזם מכר עד כה כבר 5 יח' (דירות) שהוכרו על-ידי השמאי המפקח (משרד שמאות מקרקעין - עופר מור).

דוח מפקח ראשון יצא במהלך השבוע הבא לידי חברת ניהול.

שיהיה בהצלחה בהמשך.

בהתאם לתכנית הבקשה להיתר שאושרה ע"י הוועדה המקומית הפרויקט יכלול כדלקמן:

חלוקה לשלבים:

סיכונים בעסקה:

1. מלחמה/מצב ביטחוני – ככל ויהיה מצב ביטחוני במדינת ישראל אשר ישפיע על הפרוייקט (סגר בשטחים, מתקפת טילים וכיו"ב) הרי שכלל המשק יהיה במצב זהה ומידת ההשפעה תהיה גורפת בשוק ולא ספציפית על מוצר השקעה זה. 
2. קושי בהשלמת הבניה – החל מהחודש הראשון של הביצוע מתנהל תהליך בקרה ופיקוח חיצוני ע"י משרד שמאות ופיקוח עופר מור אשר מגיע לאתר הפרויקט מדי חודש ומוציא דוח פיקוח לחברת הניהול הכולל אישורים בגין הוצאות והכנסות בפרוייקט ע"י כלכלן ממשרדו ודיווח על קצב הביצוע בפועל.  רק ע"ס דוח הפיקוח מאושרות הוצאות בפרוייקט ומבוצעת בקרה על התנהלות כלכלית שוטפת.  ככל שתתרחש תקלת ביצוע (האטה בבניה, עצירת בניה וכיו"ב) הרי שמתפקיד משרד השמאות לבצע איתותים אל מול היזם מחד וחברת ניהול מאידך. 
3. אי מכירת דירות – קצב מכירת הדירות מוגדר בתוכנית העסקית המאושרת ע"י היזם, משרד השמאות וחברת הניהול.  על-פי דרישת חברת הניהול היזם מכר 5 דירות מהסה"כ שיבנו עוד בטרם תחילת הבניה וזאת ע"מ לקדם ולנהל כראוי את קצב ההכנסות.  לאורך חיי הפרוייקט מבוצעת בקרה חודשית על קצב מכירת הדירות וקצב ההכנסות.

בטוחות בעסקה:

• שיעבוד ראשון על זכויות הבניה של החברה.
• משכנתא (שיעבוד) מדרגה ראשונה על כל הדירות החדשות.
• שיעבוד על חשבון הפרוייקט (ומורשה חתימה מטעם חברת הניהול בחשבון זה).
• שיעבוד ראשון על כל התקבולים ממכירות הדירות החדשות.
• שיעבוד צף/שוטף  על כל נכסי החברה היזמית/אחזקות. שיעבוד שוטף על חברת הפרוייקט.
• ערבות אישית של בעלי השליטה בחברה.
• שיעבוד ראשון על פוליסת הביטוח.

בטחונות ניהוליים: חברת B-Funds ביצעה חיתום מלא על הפרויקט

בטוחות ניהוליות בהן מחזיקה חברת הניהול מול היזם:

 - תהליך שחרור כספים ליזם בגין התקדמות הפרוייקט מבוצע רק ע"ב דוח פיקוח מטעם חברת הניהול (משרד עופר מור שמאות וניהול פרוייקטים – שמאי מערכת בנקאית) . דוח פיקוח ראשון (אוקטובר 2018) יצא במהלך השבוע הבא.

- לחברת הניהול היכולת והניסיון במידת הצורך לממש בטוחות, להשתלט על הפרויקט ע"מ להגן על זכויות המשקיעים ולקדמו לסיום. 

הבניין כיום:

בסיום הבנייה יראה הבניין כבהדמיה:

- העסקה בכללותה (החל מיום הגיוס הראשון) היא לטווח של עד 24 חודשים = צפי סיום בניית הפרויקט.

- עסקה בתשואה חודשית. הריבית משולמת חודשית בניכוי מס במקור (עפ"י חישובי מס שנעשים ע"י ומול חברת הנאמנות לכל אחד מהמשקיעים).

על היזם:

חברת מיזם עוסקת בכל סוגי ההתחדשות העירונית מסוגי התמ"א ופינוי-בינוי. פעילותה מתמקדת כרגע באזור המרכז, ולאחרונה מקדמת החברה פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי בירושלים ובבית-שמש.

מיזם נדל"ן מעורבת כיום בפרויקטים בהיקף של יותר מ-3100 יח"ד בשלבים שונים. מתוכן, נמצאות בביצוע בפועל 107 יח"ד, בתכנון ובהגשות כ-1750 יח"ד.

הפרויקטים שבביצוע בפועל נמצאים ברעננה, פ"ת, כפר-סבא, וברמת-גן.  

תמצית עלויות ורווח:

סך עלות והכנסות הפרוייקט עפ"י דוח שמאי (מערכת בנקאית):

סה"כ הכנסות ללא מע"מ – M13.6 ₪

סה"כ הוצאות (כולל סך כל עלויות מימון) ללא מע"מ – 11.7M ש"ח.

רווח צפוי – 1.9M ש"ח.

שיעור הרווח לעלות – 16.5%

הריבית בסך 7% שנתי, משולמת חודשית (בניכוי מס כחוק כאמור)