preloaderNew
success

GSH Group LLC

פרויקט הובר

עם שילוב של למעלה מ 40 שנות נסיון בשוק הדיור האמריקאי, קבוצת GSH עובדת בהרחבה בשוק הMulti Family. השותפים בחברה רכשו ב10 שנים האחרונות למעלה מ10,000 יחידות דיור. GSH מוסיפה ערך מוסף לנכסיה באמצעות גישת ניהול יזומה ויסודיות בניהול הנכס.
126%
16
משקיעים
img
נדל"ן
תאריך הגיוס עבר

ההזדמנות:

פרויקט מספר 7 של החברה  מסוג מולטי פאמילי בעל 342 יחידות, הנושא תשואה מהיום הראשון. תכנית השבחה כלכלית ושדרוג היחידות במהלך תקופה של 3 שנים ולאחר מכאן ביצוע "Refinance" לנכס.

  • החזר רבעוני.
  • תיעדוף למשקיעים ב 10.5% שנתי (preferred) ללא מנגנון (catch-up).
  • היזם מגייס כ 50% מהפרויקט.
  • משך הפרויקט הוא כ 5 שנים בכפוף למצב השוק.
  • ליזם 6 שנות ניסיון בפרויקטים מסוג זה בטריטוריה הרלוונטית.
  • נושא תשואה ממוצעת משכירות 12.3% לפני עמלה ליזמים למשך 5 שנים, לא כולל רווח במכירה (ראו הגבלת אחריות כללית בנוגע לתשואת הפרויקט).


הנכס:

  • מבנה: 342 יחידות המחולקות ל 264 יחידות של חדר אחד, 70 יחידות של 2 חדרים ו-8 יחידות סטודיו גדולות.
  • מתקנים נוספים בנכס: חדר כביסה משותף בתשלום, מדשאות ירוקות, בריכת שחיה.
  • שנת שיפוץ: בוצע שיפוץ של חלק מהיחידות בשנת 2007.
  • מצב הנכס: מתוחזק היטב, מתוכנן שיפוץ והשבחה של יחידות הדיור. דירות שטרם בוצע בהן שיפוץ יעברו שיפוץ מלא ואלה שעברו שיפוץ, יעברו שיפוץ חלקי. בנוסף, יושבחו השטחים הציבוריים במתחם, ובכלל זה, בריכת השחיה והקמת מועדון לדיירים בצמוד אליה.
  • התפוסה בנכס עומדת על כ- 95%.

 

העסקה:

  • גיוס הון, השבחה והפעלה.
  • מחיר רכישה: $18,950,000.
  • גובה העסקה: $22,901,700.
  • מינוף: הלוואת גישור לשנתיים הראשונות עם אפשרות להארכה בשנה נוספת במקרה הצורך, על סך $15,485,700.
  • הון נדרש: $7,416,000.
  • מינימום השקעה: 100 אלף $.
  • תיעדוף למשקיעים ב 10.5% שנתי (preferred) ללא מנגנון (catch-up).
  • חלוקת רווחים לפי יחס 65% / 35% למשקיע על הרווחים (מעל ה 10.5%).
  • היזם מגייס כ 50% מהפרויקט.
  • תשואה שוטפת ממוצעת על ההשקעה 12.3% לפני עמלה ליזמים, (ראו הגבלת אחריות כללית בנוגע לתשואת הפרויקט).
  • סטטוס: נחתם חוזה רכישה, תמה תקופת בדיקת הנאותות, הפרויקט יסגר ב 31.10.
  • פרטים נוספים בתכנית העסקית המצ"ב.

מבנה העסקה ומסלול הכסף:

  • מבנה השקעה: חברת הניהול הינה GP האחראית לניהול השוטף של הנכס, LP משקיעים ישראלים, LP משקיעים אמריקאים.
  • הוקמה חברת הנכס אשר מחזיקה בפועל בנכס.
  • הכסף מוזרם לנאמן העסקה – ראה הוראות לנאמן.
  • מהנאמן הכסף עובר ישירות לחשבון הבנק של חברת הנכס.
  • מחשבון הבנק ישירות לנאמן העסקה.
  • מנאמן העסקה ישירות למוכר.
  • מבנה ההשקעה הוא הון.


 

הגנות וגידורים בעסקה:

  • הצטרפותה של GSH להשקעה בסכום של כ $600,000 בפרוייקט ביחד עם המשקיעים מהווה הצהרת אמינות וביטחון של היזמים בטיב ובכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
  • קדימות בחלוקת הרווחים למשקיעים, על תשואה של עד 10.5% מההון העצמי, מהווה שכבת הגנה למשקיעים.
  • Refinance בשנה השלישית, מימון מחדש של הנכס באמצעות בנק, אשר יחזיר למשקיעים כ -38% מהשקעתם בפרויקט ויקטין את הסיכון והחשיפה של המשקיעים במידה משמעותית.
  • הניסיון הרב של GSH בניהול פרוייקטים מסוג זה, מקטין במידה משמעותית את הסיכון בהשקעה.
  • שיעור התפוסה הגבוה של הפרוייקט כ- 95% מבטיח תשואה נאה כבר מ – DAY1.
  • מיקום הפרויקט, בפרבר הגדול ביותר של דטרויט –  במדינת Michigan, הנמצאת בתנופה כלכלית ושיעורי תעסוקה גבוהים, מבטיח יציבות בביקושים לאורך זמן.
  • הגידול בהיצע התעסוקה באזור תורם לגידול האוכלוסיה בדטרויט, לגידול בביקוש לדיור וכפועל יוצא גם לעליה במחירי הדירות. כתוצאה מכך, רבים מהתושבים בוחרים לשכור דירות.
  • החתך הסוציו- אקונומי של האוכלוסיה באזור ביחד עם שיעור אבטלה נמוך תורם אף הוא ליציבות בביקושים לדיור.
  • המיקום המצוין של הנכס המאפשר גישה נוחה למרכזי תעסוקה, חינוך, מסחר ופנאי, תורם אף הוא לביקושים לדיור באזור.
  • הצפי לעליית ערך הנכס אשר מקטינה את הסיכון בהשקעה ומגדילה את התשואה האפקטיבית על ההון העצמי בעת מימוש הנכס.


דיווחים:

  • כל רבעון דוח פיננסי לצד התשלום הרבעוני.
  • אחת לשנה דוח כספי שנתי של רו"ח של חברת הפרויקט.


סיכונים בעסקה:

שני הגורמים העיקריים המשפיעים על הביקושים בשוק השכירות בכלל ובארה"ב בפרט הינם תזוזות אוכלוסין ויכולת כלכלית.

  • גורמים אקסוגניים לפרוייקט כגון, האטה בלתי צפויה של הכלכלה בארה"ב, כתוצאה ממלחמת סחר גלובאלית או גורם אחר, עלולה לגרום לירידה בביקוש לשכירות ולהוריד את שיעור התפוסה של הפרויקט.
  • ירידה בשיעור התעסוקה כתוצאה מהאטה כלכלית באיזור עלולה לגרום לתזוזת אוכלוסין מדטרויט לערים אחרות אשר תגרור ירידה בשיעורי התפוסה של הפרויקט.
  • שינוי בסביבת המס ו/או בסביבת התמריצים בארה"ב עלולה אף היא לגרום לתזוזות דמוגרפיות ולשינוי בביקושים לשכירות. יש לציין כי המצב הכלכלי של ארה"ב ושל מישיגן ודטרויט בפרט הינו מצויין ואין כרגע סימנים היכולים להעיד על הרעה בפרמטרים הכלכליים באיזור, בעתיד הקרוב.


השותף המקומי:

חברת GSH פועלת במשותף עם חברת ניהול מקומית בניהול הנכסים הנרכשים, לחברת הניהול המקומית ניסיון של למעלה מ 40 בתחום ה Multi Family.

כיום חברת GSH מנהלת 6 נכסי Multi Family שונים.

למידע נוסף על חברת GSH והשותפים הנוספים ראו ב"מייסדים ואנשי צוות" + תאור קצר על חברת GSH.

הסביבה העסקית:

Hoover Square Apartments הינו מתחם מגורים בעיר Warren, הממוקמת בדרום מזרח מדינת Michigan ונחשבת לפרבר הגדול ביותר של דטרויט – "העיר המתחדשת".

Michigan מדורגת במקום החמישי מבין עשרת המדינות החדשניות ביותר ומהווה את אחד מעמודי התווך של הכלכלה האמריקאית.

נתוני הכלכלה החזקים של דטרויט ובפרט נתוני התעסוקה, ממשיכים לתדלק את הביקושים לדיור באזור ובמיוחד ליחידות דיור מסוג  "Multifamily". הגידול של 40,200 משרות חדשות בדטרויט לפני שנה, תרם לגידול של 22,200 מועסקים חדשים מקרב תושבי דטרויט במהלך ארבעת הרבעונים האחרונים. הגידול בהיצע התעסוקה הוריד את שיעור האבטלה בדטרויט לרמה של 4.5%.

הגידול בהיצע התעסוקה תרם לגידול האוכלוסיה בדטרויט ב- 11,700 תושבים וב- 6,600 משקי בית בשנה האחרונה, וכפועל יוצא גם לעליה במחירי הדירות. כתוצאה מכך, רבים מהתושבים בוחרים לשכור דירות, היות ורכישת נכסים הינה מעבר להישג ידם.

בדטרויט נמצאת ליבת תעשיית הרכב העולמית, כמו גם תעשיות אחרות בתחומי הבריאות, תעשיות צבאיות,  IT, ומדעי החיים. 10  מתוך 17 חברות "Fortune 500" שבסיסן במישיגן מיקמו את ההנהלות שלהן בדטרויט רבתי, ביניהן ניתן למנות את ג'נרל מוטורס, פורד מוטור, ליר קורפוריישן ו- Ally Financial Inc.

דטרויט מהווה מרכז סחר עולמי כאשר היקף הייצוא מדטרויט הינו החמישי בגודלו בארה"ב, עם משלוחים בהיקף שנתי של 53.2 מיליארד דולר.

במטרו דטרויט, האזור המאוכלס ביותר ב Michigan  גרים למעלה מ 4.3 מיליון תושבים ; למעלה מ- 29% מהתושבים הינם מעל גיל 25, בעלי תואר ראשון או גבוה יותר, 24% משתכרים מעל  100 אלף דולר בשנה ו- 64% מהמועסקים הינם עובדי "צווארון לבן". שיעור האבטלה נמוך מאד ועמד על כ- 4.5% בסוף שנת 2017.

Warren העיר השלישית בגודלה במדינת Michigan, מונה כ- 135,022 תושבים.

המיקום המצוין של הנכס באזור שרובו מגורים באמצע הדרך בין הכבישים המהירים –I-75  ו-  I-94  ולאורכו של I-696, מאפשר לתושבי המתחם גישה מהירה ונוחה לדטרויט, למרכזי תעסוקה ולמוסדות חינוך ופנאי. בסמוך לפרויקט פזורים במרחק הליכה מרכז קניות וחנויות נוחות.  

בדטרויט ובפרבריה קיים ביקוש גבוה לדיור בהשכרה מסוג "Multifamily" ונכסים מסוג זה באזור הינם בעלי שיעור תפוסה ממוצע של כ- 96%. בעקבות הגידול בביקוש, הבניה של מגורים מסוג Multifamily צוברת תאוצה בשנים האחרונות והגיעה לשיא של 10 שנים בתחום השלמות בניה של יחידות דיור מסוג זה. לפי מחקרים שנעשו תידרשנה עוד 10,000 יחידות דיור מסוג "Multifamily" ב- 5 שנים הקרובות.

תהליך ההתחדשות המואץ של העיר דטרויט משפיע לחיוב על הביקושים לדיור מסוג "Multifamily"  ויכול לסמן את המגמות הצפויות לשנים הבאות בפלח שוק זה של דיור.   ניתן לצפות לעליה במחירי ההשכרה ליחידות דיור מסוג "Multifamily"  ועליה נוספת בשיעורי התפוסה של  נכסים מסוג זה, בעקבות המחסור הצפוי של יחידות דיור מסוג זה ביחד עם ביקושים הולכים וגדלים.

לו"ז: הסכם הרכישה נחתם ב 14.8.2018. בימים אלו מסתיימת תקופת בדיקת הנאותות. במהלכה של בדיקת הנאותות נבדק מצבו הפיזי, הכלכלי והמשפטי של הנכס. במידה ולא יתגלו פערים או בעיות כלשהן לעומת הנתונים שנמסרו ועל פיהם סוכם מחיר הרכישה, תיכנס לתוקף תקופה של 45 יום שבסיומה תועבר תמורת הרכישה למוכר והנכס יועבר לידי הרוכשים.

עפ"י לוח זמנים זה, מועד הסגירה ה "CLOSING" צפוי ליום 31.10.18.

לסיכום:

מיקום הנכס:

25108 Hoover Rd, Warren, MI 48089, ארצות הברית.

 


היסטוריית גיוסים קודמים:

ראו ב"מצגים" טבלת אקסל "GSH- היסטוריית גיוסים" או לחצו כאן

צוות

שכ
שמואל כהן_pic

שמואל כהן

CO FOUNDER

שותף מנהל ב 16 חברות נדל"ן אמריקאיות, מתמחה בהשקעות ובניהול של נכסי Multifamily בדטרויט ובמשיגן. שמואל לקח חלק בהרבה מיזמי נדל"ן מוצלחים בישראל ובארצות הברית. שמואל כיהן בעבר בתפקיד בכיר במגזר הממשלתי ולאחר מכן כדירקטור במגוון של חברות פרטיות וציבוריות.

גפ
גדעון פפר_pic

גדעון פפר

CO FOUNDER

גדעון, השותף האמריקאי מעורב בשוק הנדל"ן מעל לעשור. כשותף מנהל בקבוצת GSH , גדעון אחראי על ייזום ההשקעות , מימון, פיקוח על הביצועים של ההשקעות ויישום ההחלטות לגבי השקעות חדשות. גדעון מפקח על התפעול היום יומי של קבוצת GSH

חל
חנן ליס_pic

חנן ליס

CO FOUNDER

חנן ליס, מתגורר בארצות הברית מזה כ 40 שנה. חנן הינו משקיע פעיל ויזם בתחום הנדל"ן ובנוסף הינו בעל עסקים והשקעות בתחומי החינוך, יצור והיי טק. חנן מעורב בפעילות קהילתית, ציבורית וכלכלית, מכהן כחבר בוועד המנהל של ה"ג'וינט" במישיגן.

צס
צ'ריטה סטיבנסון_pic

צ'ריטה סטיבנסון

נושא משרה

Mrs. Stevenson oversees development and operations for all of the GSH Group’s operation systems. Mrs. Stevenson supports the firms internal and external communications.

גס
ג'ן סייברס_pic

ג'ן סייברס

נושא משרה

ג'ן אחראית על הלוגיסטיקה של רכישת הנכסים, סגירת המימון ותיאום העברות הכספים. בנוסף, ג'ן אחראית על התיאום של הנכסים שנמצאים תחת ניהול חברת GSH ועובדת ישירות עם חברת הניהול בכדי להבטיח התאמה עם הגורם המלווה ודורשת דוחות למלווים ולמשקיעים

גה
ג'ורג' הרבאדין_pic

ג'ורג' הרבאדין

נושא משרה

מנהל הרכש של חברת GSH כמו גם מתווך מוסמך ב Momentum Realty LLC. ג'ורג' אחראי על הרכישות כמו גן על תיאום עם חברות השיפוץ. הוא עוזר לזהות נכסים, לבצע בדיקת נאותות ובניהול השוטף של הנכס. ג'ורג' גם עוזר בזיהוי שווקים מתפתחים ואזורים חדים עבור קבוצת GSH

קד
קאסי דיקסון_pic

קאסי דיקסון

נושא משרה

קאסי אחראית על הפיקוח והתיאום החודשי והשנתי של חשבונות הבנקים השונים, חשבונות המימון והעברות של החברות. קאסי בודקת את כל הדוחות החודשיים של הנכסים תחת ניהולה של GSH Group. כמו כן היא גם עוזרת בחלוקת הכספים הרבעונית ומפקחת על הדוחות של חברת הניהול החיצונית

BP
Beztak Properties _pic

Beztak Properties

נושא משרה

חברת הניהול של קבוצת GSH, אחת מחברות הניהול הגדולות באזור מישיגן. ראו קישור להלן: http://www.beztak.com/about_us

JGP
JACKIER GOULD, P.C._pic

JACKIER GOULD, P.C.

Consultant

משרד עורכי הדין המלווה את השותפות בארצות הברית. ראו קישור להלן: http://www.jackiergould.com/

Bזה
BDO- זיו האפט_pic

BDO- זיו האפט

Consultant

פירמת ראיית החשבון מהמובילות בארץ בתחום הנדל"ן האמריקאי. ראו קישור להלן: https://www.bdo.co.il/he-il/home-he

מידע זה פתוח לצפייה למשקיעים של גיוס זה בלבד
יד
pic
DSJ
27/09/2018
HH
pic
HOOVER SQUARE INVESTORS II, LLC HOOVER SQUARE INVESTORS II, LLC
21/09/2018
GG
pic
GSH Group
23/09/2018
GB
pic
guyb
08/10/2018
אפ
pic
EPR
02/10/2018
אב
pic
ab
02/10/2018
אא
pic
AS
02/10/2018
עק
pic
AM
02/10/2018
יי
pic
יורם - יעקובי
03/10/2018
IA
pic
ITAMAR - AROCH
07/10/2018
דב
pic
DB
10/10/2018
דה
pic
DOH
10/10/2018
מצ
pic
MT
06/11/2018
תצ
pic
תובל צדוק
08/11/2018
שק
pic
שי קוטנר
12/11/2018
אמ
pic
EM
13/11/2018

    פורסם ב-
  • ברכישת ניירות הערך המוצעים באמצעות האתר כרוכים סיכונים, בין השאר, עקב הסיכון לחדלות פירעון של החברה המציעה, אפשרות אובדן כספי ההשקעה כולה, עקב היות המשקיעים בעלי מניות מיעוט, או עקב פעולות החברה המציעה או בעל השליטה בה, לרבות דילול כתוצאה מגיוסים עתידיים, מכירת השליטה בחברה המציעה, מכירת נכסים מהותיים של החברה המציעה או עסקאות אחרות עם בעלי עניין.
  • ההצעה אינה כפופה לדיני ניירות ערך ודיני החברות החלים על חברה המציעה ניירות ערך לציבור, רשות ניירות ערך לא נתנה אישור לפרסום מסמך ההצעה ולא בדקה אותו, והחברה לא תהיה כפופה לאחר ביצוע ההצעה להוראות גילוי וממשל תאגידי שנועדו להגן על המשקיעים בה ולפיקוח על ידי רשות ניירות ערך.
  • Fundit לא בדקה את נאותות הצעת ניירות הערך או כדאיותה, והיא אינה אחראית לשימוש שייעשה בתמורה שתגויס על ידי החברה המציעה.
  • השימוש באתר והסיכונים הכרוכים ברכישת ניירות ערך המוצעים באתר, כמפורט לעיל ובתנאי השימוש באתר, הינם על אחריות המשקיעים בלבד. Fundit לא תהיה אחראית לכל נזק ישיר, עקיף או תוצאתי, לרבות אובדן הכנסות, אובדן רווחים ו/או אובדן השקעה, אשר ייגרם כתוצאה מהשימוש באתר.בכלל זה, Fundit אינה מספקת, במישרין או בעקיפין, ייעוץ או המלצות למשקיעים בנוגע להצעות המפורסמות באתר.
  • ניירות הערך שיירכשו מהחברה המציעה לא יירשמו למסחר בבורסה. מובהר כי לא קיים שוק מוסדר כלשהו בו ניתן למכור ו/או לרכוש ניירות ערך שנרכשו מחברות מציעות כאמור. מכירה ו/או רכישה של ניירות ערך שנרכשו בהצעה כאמור כפופה למגבלות הקבועות בדין הכללי, ובכלל זאת האיסור הקבוע בחוק ניירות ערך לעשות הצעה לציבור של ניירות ערך שלא על פי תשקיף שרשות ניירות ערך התירה את פרסומו.
ההצעה אינה כפופה לדיני ניירות ערך ודיני החברות החלים על חברה המציעה ניירות ערך לציבור, רשות ניירות ערך לא נתנה אישור לפרסום מסמך ההצעה ולא בדקה אותו, והחברה לא תהיה כפופה לאחר ביצוע ההצעה להוראות גילוי וממשל תאגידי שנועדו להגן על המשקיעים בה ולפיקוח על ידי רשות ניירות ערך