ההזדמנות

• רכישה של 6 דירות משופצות ברמה גבוהה בבניין הממוקם בלב שכונת פובלה-נו במרכז רובע @22.
• @22 זהו פרויקט גרנדיוזי של עיריית ברצלונה אשר יצא לדרך בסוף שנת 2000. מדובר בפרויקט משמעותי לשינוי תב"ע אשר הביא לשינוי פניה של שכונת פובלה-נו ותרם רבות למיצובה של העיר כמקור השראה בחזון "עיר חכמה במאה העשרים ואחת" (סרטון רשמי של עיריית ברצלונה על הפרויקט).

• האופציה לרכישת הדירות נקנתה מידיו של בעליו החוקי של הנכסים מחוץ לשוק במחיר המשקף הנחה של כ-25%~ ממחירן בשוק החופשי כיום.
• הדירות יוחזקו כשלוש וחצי שנים, כאשר במהלכן יחולק התזרים השוטף למשקיעים. אומדן התשואה (IRR) הינו כ-15.35% לשנה בתרחיש הריאלי.
• למשקיעים תינתן תשואה מועדפת (Preferred) של 6% לשנה ללא מנגנון קץ' אפ. 
• ההשקעה תתבצע דרך שותפות ישראלית מוגבלת וע"י קרן ריט ספרדית בבעלות קבוצת Investor360/ROI360.

תמורה למשקיע

• המחיר הממוצע למ"ר בסביבת הבניין נכון לאוגוסט 2018 הינו כ-4,800 יורו למ"ר כאשר הדירות נרכשות במחיר של 3,350 יורו למ"ר.
• התמורה למשקיע הינה כ-60% מרווחי הפרוייקט במתכונת של הלוואה משתתפת ברווחים כאשר למשקיעים תינתן תשואה מועדפת (Preferred) של 6% לשנה ללא מנגנון קץ' אפ.

• אומדן התשואה (IRR) הינו כ-15.35% לשנה בתרחיש הריאלי.
• לאחר סיום שלב הרכישה, הדירות יושכרו בשוק החופשי וצפויות להניב תזרים למשקיעים עד למכירתן הסופית לאחר כ-3.5 שנים.

מבנה העסקה

• מבנה העסקה מתבסס על גיוס דרך שותפות ישראלית מוגבלת ייעודית שהוקמה בעבור הפרויקט (רוי 360 פמפלונה 59 שותפות מוגבלת).
• המשקיעים מתאגדים כ"שותף מוגבל".
• ROI360 בע"מ תשמש כ"שותף כללי".
• כספי המשקיעים יוגדרו כהון השותפות ויועברו לקרן הריט במתוכנת של הלוואה משתתפת ברווחים.
• דמי הקמה בסך 5% ישולמו ישירות ע"י השותפות כחלק מסכום הגיוס (מגולם בתוך תשואת ה-IRR).
• אבני דרך:
  • זכרון דברים -27/6/18 - ✓
  • נוטריון והעברת הבעלות בטאבו - 1/10/18.
    • הבניין מתקבל ריק מדיירים.
    • הדירות מוכנות להשכרה מהיום הראשון.
  • השכרה ותפעול של הדירות למשך 3 שנים לפחות.
  • התחלת מהלך למכירת הדירות עד 3.5 שנים.

* תידרש הגעה פיזית לחתימה ע"מ לחתום על המסמך הרשמי של רשם השותפויות לטובת הכנסת המשקיעים (השותפים המוגבלים החדשים).

הקבוצה המנהלת

• חברת ROI360 (מבית Investor360) היא חברת השקעות בנדל"ן המתמקדת באיתור, יזום וניהול פרויקטים ברחבי העולם.
• החברה מנהלת כיום השקעות פיננסיות וריאליות בהיקף של למעלה מ-500,000,000 ₪.
• ROI360 מנהלת עשרות פרויקטים של בניה למגורים בארה"ב (ניו יורק, פלורידה, לוס אנג'לס), פורטוגל, ספרד, רומניה וישראל.
• החברה מאפשרת למשקיעיה להשיא תשואות גבוהות בהשקעות אלטרנטיביות בזכות אופן הפעילות המבוסס על:
  • ניתוח שווקים ומעקב שוטף אחר מגמות והתפתחויות מקומיות וגלובאליות בשווקי ההון והנדל"ן.
  • הקמת שותפויות ארוכות טווח עם יזמים מקומיים בכל אזור פעילות תוך ניצול המומחיות המקומית ושיתוף אינטרסים ("שחקני אלפא").
  • איתור וזיהוי הזדמנויות השקעה מיוחדות בתנאים משופרים תוך ניצול יתרון הגודל מול היזמים.
  • ניהול סיכונים מוקפד בכל פרויקט תוך נטרול גורמי סיכון ופעילות ממוקדת לאיתור ופתרון אתגרי ניהול שוטפים.
  • פיקוח ובקרה שוטפת על כל פרויקט ודיווחים תקופתיים בשקיפות מלאה עבור המשקיעים.
  • תהליך ארוך ומבוקר של בחינת עסקאות.

הסביבה העסקית

• ב-5 השנים האחרונות שוק הנדל"ן בספרד בכלל ובברצלונה בפרט חווה התעוררות חיובית בעקבות יציאת המדינה ממשבר 2008.
• הקבוצה החלה את פעילותה בשוק הנדל"ן הספרדי בעיר ברצלונה משנת 2013 וביצעה בעיר עשרות רבות של עסקאות.
• היסטוריית המחיר הממוצע למ"ר בעיר בשכונת פובלה-נו:
  • Q2/2008 - מחיר של 4,369 יורו למ"ר (ערב המשבר).
  • Q1/2013 - מחיר של - 2,757 יורו למ"ר (תחילת סיום המשבר).
  • Q2/2018 - מחיר של - 4,179 יורו למ"ר.

סיכום

• השקעה דרך קרן ספרדית (SOCIMI) בבעלות קבוצת Investor360/ROI360.
• התאגדות המשקיעים נעשית בארץ בשותפות ישראלית מוגבלת כאשר ROI360 משמשת כשותף הכללי.
• מתכונת ההשקעה הינה הלוואה משתתפת ברווחים שהשותפות תיתן לקרן הריט.
• התמורה = 60% מרווחי הפרויקט על כלל מרכיביו.
• למשקיעים תינתן תשואה מועדפת של 6% לשנה (Preferred) ללא מנגון קץ' אפ. 
• דמי הקמה בסך 5% ישולמו כחלק מסכום ההשקעה.

מיקום הבניין:

• 160 מ' מתחנת המטרו Bogatell.
• 650 מ' מאוניברסיטת Pompeu Fabra.
• 900 מ' מחוף Nova Icaria.
• 1 ק"מ מגן החיות של ברצלונה.
• 1.2 ק"מ מהעיר העתיקה.

הבניין: