מהות הפרויקט:
הוספת 7 דירות וחניות ברחוב שינקין פינת מלצ'ט בתל אביב.
דיירי הבנין הועברו לשכירות עד סיום הביצוע בבנין.
הפרוייקט ממוקם מס' דקות הליכה מהים ומשד' רוטשילד,רוב הרחוב עבר חידוש ובניה מחדש. התנופה היא אזורית ומשקפת ביקושים.
הפרויקט הינו מכח תמ"א 38/1 ותב"ע לב העיר על מבנה אקלקטי שהוקם בשנת 1926 שנועד לשימור קל.- היזם כבר עלה על הקרקע והעבודות כבר החלו.
החברה היא חברה ייעודית שהוקמה כחב' - פרויקט: שינקין 52 פינת מלצ'ט ת"א.
החברה בבעלות :
מר אלי קליין ומר יצחק וסרשטיין .
בעלי ניסיון רב בעולם הנדל"ן, בכובעי הביצוע הניהול והייזום.
- הדיירים פונו לשכירויות - והאתר מתנהל כאתר בנייה פרופר .
הבניין ממבט על:
הסביבה הנדל"נית:
הפרויקט ממוקם במרכז תל אביב באזור מבוקש.
שוק הנדל"ן בתל אביב הינו שוק יציב עקב העדר קרקעות חופשיות וזמינות.
החברה התאימה את גודל הדירות החדשות ותכננה דירות בנפחי שטח קטנים/ בינוניים (כ 60-80 מ"ר ופנטהאוז) עם חניה צמודה.
דירות בגדלים אלו הן המבוקשות ביותר באזור זה ואל זה מצטרף יתרון החנייה הצמודה.
רוב הדירות ברחוב שינקין הן ללא חניה!
כיצד אנחנו מצליחים לספק חניה לכל דירה?
אנו יוצרים מקומות חניה חדשים בבניין ע"י הרמת הבניין על כלונסאות זמניים וחפירה מתחת לבנין של מרתף וחניון תת קרקעי.
האתגר הביצועי:
האתגר המשמעותי בפרויקט הוא חיזוק הבניין הקיים מפאת היותו לשימור.
תהליך זה הסתיים והסטאטוס העכשווי הוא יציקת המרתף ויציקת מפלס האפס שהיא מהווה תקרת טרנספורמציה לכל המבנה.
לאחר מכן תהליך הבניה הוא סטנדרטי ופשוט.
לאחר סיום השלד מחירי המכירה יהיו גבוהיים יותר וניתן להפיק רווחיות גבוהה יותר.
תמונות מהשטח להמחשה:
יתרונות הפרויקט:
- המיקום הפיזי והטופוגרפי הינו נוח ומבוקש.
- קירבה למוסדות ציבור ומרכזי בילוי ולחוף הים.
- בניין אקלקטי לשימור קל.
- חניה צמודה לכל דירה.
- הבניין בביצוע וזמן סיום העבודות קצר כך שהאיכלוס קרוב.
- הריבית משולמת חודשית.
סטטוס פיננסי:
- עד כה נמכרו 2 דירות בפרויקט במחירי דוח 0.
- כיום מאושרות לבניה 7 יח"ד חדשות והחברה הגישה בקשה לדירה נוספת על הגג.
- העודפים הצפויים בפרויקט כעת הם כ 5 מ' ₪ להיתר הנוכחי ו כ 7 מ' ₪ אם תאושר הדירה הנוספת.
- עודפים אלה מהווים כרית בטחון לירידת מחירים של כ 20% (להיתר נוכחי) ו כ 28% במקרה של קבלת אישור לדירה נוספת.
-לאחר השלמת גיוס זה ישארו משקיעים קודמים בגובה של 6 מיליון ש"ח (ראו מסמך תמצית מטרת הגיוס תחת מצגים)
- על פי דוח 0 שווי הפרויקט ללא הדירה הנוספת 19,500,000 ש"ח ואם תאושר הדירה הנוספת 24,200,000 ש"ח
ניהול סיכונים:
כל כספי המלווים והרוכשים מופקדים לחשבון נאמנות ספיציפי אך ורק לפרוייקט זה ל"חשבון סגור".
לפרוייקט נקבע תקציב מסודר ומפוקח ע"י קרנות 38.
אחת לחודש מגיש הקבלן חשבון לחברת פיקוח הנדסית מטעם היזם "א.רוזנבוים".
היזם והמפקח ההנדסי מטעם היזם מאשרים חשבון המועבר למפקח התקציבי מטעם הנאמן וחב' קרנות "שבח הנדסה".
כספים מועברים לאחר אישור "שבח הנדסה" ליזם המעבירו לקבלן.
בנוסף מועברים כספים לפי תקציב מחן הסגור לחשבון היזם לשם תשלומים אחרים כגון ריביות, דמי ניהול, מיסים וכו'.
בקרות:
פעמיים בחודש בקר מטעם קרנות 38 מתעד ומבקר את כל ההוצאות מהחשבון השוטף.
הבקר מוודא שכספים לא משולמים אלא על פי תקציב.
אחת לחודש, נבחנת רמת העודפים בפרוייקט על בסיס תקציב מול ביצוע.
הבטוחות:
הבטוחות נרשמות לטובת זהר אנגלנדר חברה לנאמנויות עבור המלווים.
התחייבות לרישום משכנתא / משכנתא על הדירות החדשות.
שיעבוד שוטף על החברה הייעודית.
שיעבוד תקבולים מרוכשי הדירות.
ערבות בעלי המניות.
שיעבוד מניות היזמים.
הסכמה חוזית עם הדיירים הקיימים שבכל סכסוך עם היזם, הזכויות נותרות בידי נאמן המלווים.
שיעבוד תקבולי ביטוח.
ישנן מס' אמות מידה margin call: עודפים, margin call לוחות זמנים , קצב מכירות ואי עצירת עבודה מעל 45 יום.
בנוסף, ישנן מס' הפרות של היזם (עיקול מתמשך, פשיטת רגל של בעל מניות ועוד).
דירה מותאמת בשנקין. לב הביקוש בת"א כולל חניה צמודה בטאבו! .
מוסמך מנהל עסקים,בוגר כלכלה, בעברו: מנהל סניף וחבר הנהלה בבנק דקסיה, מנהל הסניף הראשי בבנק ירושלים, דירקטור בבריטיש ישראל ובאקסלנס נשואה באמירים קרן נאמנות ובחברת ר. אלה. בעל ניסיון רב במימון בנקאי של פרויקטים בנדל"ן בהיקפים משמעותיים וקטנים.
חברת ניהול כלכלן, לשעבר מנכ"ל רפא"ל, משנה למנכ"ל, סמנכ"ל כספים וסמנכ"ל שיווק בפז, מנכ"ל בורגר ראנץ, דירקטור ויו"ר ועדת הביקורת של "אוצרות" – חברה לניהול תיקים של בנק "אוצר החייל". כיום משמש כיו"ר החברה, יו"ר בחברת התקשורת "טיקל" ויו"ר חברת א.ב יעל ישראל בע"מ
מנהל שותף חב ניהול מהנדס, סא"ל במיל, מנכ"ל חברת א.ב יעל ישראל בע"מ היוזמת פרוייקטי תמ"א 38. בעל ניסיון רב בניהול פרויקטים בהיקפים גדולים, מתמחה בתחום תמ"א 38, מנהל משותף בחברת ביצוע העוסקת בתחום.
משפטי עו"ד (ונוטריון )זהר אנגלנדר מתמחה במקרקעין ,ליווה ביצוע פרויקטים בהיקפים של מאות יחידות דיור בתחום פרויקטי פינוי בינוי בקריית אונו וביהוד , הרחבות ישובים ועוד ,מתמחה בנדל"ן ומשפט מסחרי .לווי בניה עירונית בהיקפים של אלפי יחידות דיור ,לווי הקמת מרכזים מסחריים ומבני ציבור ,טיפול משפטי בהסכמי מימון ועוד.
תואר ראשון: הנדסה אזרחית- הטכניון מכון טכנולוגי לישראל,חיפה. . קונסטרוקציה.1 תחומי התמחות: . ניהול הבניה.2 לימודי תואר שני: הנדסה אזרחית- הטכניון מכון טכנולוגי לישראל,חיפה. רישום ורישיונות .00077508 רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים מספר • .09685 רישיון לעסוק בתיווך מקרקעין מספר • בתוקף וסיווג קבלני בתחומים בניה, כבישים 17272 בעלים של חברת מי אבן בעלת רישיון קבלן מספר • תשתיות ופיתוח וביוב ניקוז
מר אלי קליין משמש שמנכ"ל ויו"ר קבוצת אלה עזרא השקעות בע"מ. במסגרת הפעילות כמנכ" ויו"ר, בין השאר, מר קליין מפרק את החברות של אלה עזרא ומקים חברת אחזקות שתהיה חברת אם ותחתיה ארבע חברות בנות שיאחזו בנכסי הקבוצה- נכסים מניבים, נכסים לדיור, אנרגיה ומלונאות.
