preloaderNew
success

Urbanico Realty Group

917 Kennedy Street

בניית פרוייקט למגורים בבירת ארה"ב -וושינגטון די.סי, כ-15 דקות מהבית הלבן וגבעת הקפיטול! הפרוייקט הינו בנייה של 21 דירות להשכרה באחד האזורים החמים והמתפתחים ביותר בעיר הבירה וושינגטון די.סי. הבנייה תיארך כ-12 חודשים ולאחריה אכלוס וייצוב הנכס עד למכירתו 12 חודשים נוספים. סה"כ מסך הפרוייקט עד אקזיט למשקיע הוא 24 חודשים.
img
preseed
100%
21
משקיעים
img
נדל"ן
תאריך הגיוס עבר

ההזדמנות:

השתתפות בפרוייקט בנייה ייחודי של 21 דירות להשכרה בליבה של בירת ארה"ב-וושינגטון די.סי, מרחק של 15 דקות מהבית הלבן וגבעת הקפיטול. הקרקע כבר נירכשה ובעלת היתרי בנייה מלאים, כך שמשך הפרוייקט צפוי להיות קצר ובתשואה גבוהה 

  • משך הפרויקט החזוי הוא כ-24 חודשים
  • שיעור תשואת הפרויקט החזוי (ROI) הינו - 94.6%
  • שיעור התשואה השנתית החזוי למשקיע הינו - 34.5%   
  • תיעדוף למשקיעים ב 8% שנתי (preferred) עם מנגנון (catch-up) ליזם
  • היזם משקיע כ- 35.2% מתוך ההון העצמי הנדרש בפרוייקט
  • היזם ומנהלי החברה ערבים ערבות אישית מלאה לכל סכום ההלוואה מהבנק
  • הפרויקט כבר קיבל היתר בניה והוא Shovel Ready
  • בנק מלווה מקומי אישר הלוואה בגובה של 71.9% מסך הוצאות הפרוייקט
  • היזם ומנהליו גרים בעיר מעל 20 שנים, ונוכחים במקום בכל שלבי הפרויקט


הנכס:


ברחוב 917 Kennedy St, חלקה בגודל 4,800 sqf אשר עליה מתוכנן בניין בעל 6 קומות סה"כ כולל קומת רחוב (ground) וקומת פנטהאוז.  הבניין יכלול 21 יחידות דיור להשכרה עם תמהיל מגוון של 1-3 חדרים.

  • גודל חלקה: 4,800 sqf (כ 450 מ"ר)
  • סה"כ בנוי (היום): המבנה בשלבי הריסה
  • סה"כ בנוי (פרויקט): 20,860 sqf (כ 1,950 מ"ר)
  • מבנה: 21 דירות המתפרסות על פני 6 קומות בתמהיל של דירות 1-3 חדרים
  • שווי הקרקע למשקיעים: 2,150,000 מיליון דולר, רכישת הקרקע הושלמה. שווי זה משקף דיסקאונט של למעלה מ 12% ממחיר שוק, ליזם הצעת רכש ב 2.45 מיליון דולר 
  • רכב שיתופי קבוע בחניית הבניין לשימוש דיירי הבניין
  • מערכת חבילות מבית 'אמזון' ממוחשבת ואוטומטית
  • גג ירוק ומרפסת שיתופית לשימוש כל דיירי הבניין


רחוב Kennedy בו ממוקם הפרוייקט הינו אחד הרחובות המתפתחים והמדוברים ביותר בעיר. ברחוב אושרה ויצאה לדרך תוכנית שיפור פני הרחוב, הקמת פארקים וחידוש מדרכות כבישים ופנסים. במקביל, הרחוב נבחר כ Opportunity Zone על ידי הממשל הפדרלי, ובכך מושך אליו בשנה האחרונה השקעות רבות ממשקיעים מקומיים וזרים. אנו צופים כי עד תום הפרוייקט תהיה התקדמות ופיתוח רב באזור, ואלו עשויות להוביל לעליות מחירים והשבחת הנכס.

הבניין פונה לקהל צעיר ואורבני, ועל משימת העיצוב הופקד משרד האדריכלים מהמובילים בוושינגטון די.סי-  Bonstra Haresign אשר ידוע בזכות עבודות רבות שעיצבו את פניה של עיר הבירה.


העסקה:

גיוס הון לצורך בניית פרוייקט של 21 דירות למגורים בשכונה מתפתחת בוושינגנטון די.סי במבנה LP/GP ובתשואה גבוהה

  • גובה העסקה: 7,213,900 מיליון דולר
  • מינוף: 5,190,000 מיליון דולר 
  • הון עצמי: נדרש 2,105,000 מיליון דולר
  • השתתפות היזם בהון העצמי: 740,000 דולר (35.2%)
  • התשתתפות המשקיעים בהון העצמי: 1.365 מיליון דולר (64.8%)
  • ההלוואה ניתנת מ Capital Bank בערבות אישית של מנהלי חברת היזם, הערבות הינה מלאה לכל גובה ההלוואה
  • עסקה מהירה במיוחד עם צפי לאקזיט תוך 24 חודשים
  • הכנסות נטו ממכירות: 1,747,154 מיליון דולר
  • הכנסות משכירות שנה א: 134,965 אלף דולר (לאחר תום הבנייה- חלוקת דמי שכירות רבעונית למשקיעים)
  • מינימום השקעה: 50 אלף דולר
  • תיעדוף למשקיעים ב 8% שנתי (preferred) עם מגנון (catch-up).
  • חלוקת רווחים לפי 50% / 50% למשקיע על הרווחים (כולל את ה preferred)
  • בתום 24 חודשים היזם צופה את מכירת הפרוייקט כבניין שלם. 
  • המתנה של 12 חודשים מתום הבנייה למכירת הבניין תוביל את הפרוייקט למסלול של מס רווחי הון מופחת
  • סטטוס: הקרקע בעלות מלאה של היזם ועם היתרים מלאים


מבנה העסקה ומסלול הכסף:

  • המשקיעים יחזיקו יחדיו בחברת הנכס (917 Kennedy ST LLC) דרך שותפות LLP ישראלית שתוקם לצורך מטרה זו. למען הגילוי הנאות, השותפות הישראלית נימצאת בשלבי הקמה ובכל מקרה הקמתה מהווה תנאי להעברת הכספים (ראו הוראות לנאמן בלשונית מצגים)
  • הוקמה חברת פרויקט אשר מנהלת את הפרויקט בצורה ייעודית
  • הכסף מוזרם לנאמן העסקה IBI חברה לנאמנויות בע"מ– ראה הוראות לנאמן
  • מהנאמן הכסף עובר ישירות ליזם לאחר מילוי כל תנאי הנאמנות
  • מבנה ההשקעה הוא השקעה בהון 
  • תשואה שוטפת תחולק אחת לרבעון החל מתום הבנייה ועד למכירת הנכס ככל שיהיו הכנסות פנויות לחלוקה
  • הכספים יחולקו למשקיעים בניכוי מס כדין ובאמצעות הנאמן
  • פירמת רואי החשבון המלווה תיתן מעטפת שירות מלאה ובעברית למשקיעים, ותגיש עבורם את כל הדוחות הנדרשים.

 

בטוחות / ערבויות:

  • אחזקה ישירה בנכס ובפרוייקט דרך שותפות ישראלית
  • ערבות אישית ומלאה של מנהלי היזם לכל גובה ההלוואה מהבנק
  • מנגנון קנס פרס המטיל קנסות על היזם בכל איחור 
  • השקעה בשיעור גבוה מאוד של היזם מתוך ההון הנדרש
  • החלפת היזם במקרי קיצון המוסכמים בחוזה
  • כספי ה LP הם Capped כלומר חריגות בתקציב הבנייה ימומנו על ידי היזם בלבד


מעטפת מקצועית:

  • משרד עו"ד ERM מלווה את היזם והעסקה בישראל
  • אי.בי.אי נאמנויות ישמש כנאמן בעסקה
  • משרד רו"ח KSDT ילווה את העסקה ויהיו אחראים על הכנת דוחות עבור המשקיעים הפרטיים. ראו מצגים
  • ייעוץ וליווי מס בישראל - למי שאין רו"ח בישראל ניתן לפנות ליועץ מס אריק אשכול [בתשלום נוסף]  

*למען הסר ספק, ההתנהלות מול רשויות המס בישראל הן באחריות המשקיע בלבד. 


הקבוצה היזמית

  • היזם הינו Urbanico Realty Group
  • מנהלי החברה הינם  Isaac Pinto, Richard Green
  • מנהלי החברה היזמית גרים ועובדים בעיר כבר מעל ל-20 שנים. יש להם היכרות מעמיקה עם עולם העסקים האמריקאי בכלל והשוק המקומי בוושינגטון די.סי בפרט. יו"ר החברה מר ריצ'ארד גרין שימש במשך שנים רבות כסגן  נשיא עולמי ברשת Marriott, רשת המלונות הגדולה בעולם
  • לחברה היזמית יש שלושה אקזיטים הממוקמים במרחק של 10 דקות נסיעה ממיקום הפרוייקט. בנוסף, היזם מכר קרקע זהה לקרקע הפרוייקט באותו הבלוק בדיוק במחיר גבוה משמעותית (12%) מהמחיר לקרקע בפרויקט.  

פרטים נוספים בלשונית "הצוות"


דיווחים:

  • כל רבעון דוח מצב מפורט לצד התשלום הרבעוני באם ישנו
  • כל חודש דוח מצב מתומצת
  • אחת לשנה דוחות מבוקרים של רוח על חברת הפרויקט


סיכונים:

  • הסיכונים בפרויקט בדומה לפרויקטים יזמיים אחרים הם עיכובים בתהליך הבנייה (עצם העובדה שקיים היתר מגדרת את הסיכון הזה משמעותית), שינויים במחירי המכירה (נלקחו מחירי מכירה/השכרה שמרניים בתכנית העסקית)
  • מקרה גרוע Fall Back- הפרוייקט נבנה בצורה משפטית והנדסית כדירות נפרדות ולא כבניין דירות להשכרה, כך שמקרה בו השוק אינו בריא מספיק למכירת הפרוייקט כיחידה שלמה, נוכל תמיד למכור את הדירות כדירות נפרדות
  • משבר גלובאלי בשוק האשראי / נדל"ן כפי שהתרחש בשנת 2008 יפגע בסיכויי הפרויקט להגיע ליעד התשואה החזויה. יחד עם זאת, במשבר זה ספגה וושינגטון די.סי, באזורים הקרובים למכרז, פגיעה יחסית קלה וזאת בשל החשיבות של העיר כמרכז המידיני של ארה"ב


הסביבה העסקית:

וושינגטון די.סי הוקמה כבירת ארצות הברית בשנת 1801, והיא העיר היחידה במדינה שפועלת באופן עצמאי לחלוטין ואינה מסופחת לאף State. העיר נקראת על שמו של גורג' וושינגטון- נשיאה הראשון של ארצות הברית
היא גובלת במדינת וירג'יניה בדרום מערב ובמדינת מרילנד ביתר צדדיה, מדינות אלו הן שתרמו את שטח האדמה לטובת הקמת הבירה

בעיר מתגוררים כ- 702,455 תושבים, חלק גדול מהם מועסק באחד ממאות הגופים הממשלתיים הפועלים בעיר, ביניהם הבית הלבן, הפנטגון, הקפיטול, מטה ה-CIA, מטה ה-FBI, הבנק הבין לאומי, או באחת מ-176 השגרירויות הפרוסות ברחבי העיר

הכלכלה המקומית בעיר ובאזור המטרופולין כולו מבוססת בחלקה הארי על הממשלה, ובעזרת כ-1.2 מיליון משרות ממשלתיות ומשרות תומכות ממשלה, הכלכלה נותרת יציבה ויחסית חסינה למשברים, ואיתה גם שוק הנדל"ן המקומי. בנוסף, העיר נחשבת לאחד ממרכזי ההיי טק המתפתחים והמובילים בארצות הברית ומגוון חברות ענק בינלאומיות בחרו בבירת ארצות הברית כמקום מושבם הקבוע. לאחרונה חברת 'אמזון' הכריזה על הקמת המטה השני שלה בגבול העיר, בו היא תעסיק כ-25,000 עובדים עם משכורת ממוצעת של $150,000, צעד אשר צפוי להגדיל משמעותית את קצב הצמיחה של העיר בכל היבט אפשרי וכבר נותן את אותותיו בשוק הנדל”ן המקומי

העיר נהנית מהגירה חיובית עקבית ויציבה במשך שנים, והיא מדורגת כעיר עם ההכנסה החציונית למשפחה הגבוהה ביותר בארצות הברית
כל זאת ועוד, מיצב את וושינגטון די.סי כאחת הערים הטובות והחזקות בעולם.

מייסדים

אא
אסף אוחנה_pic

אסף אוחנה

,מייסד

שותף מייסד ובעל מניות בחברה, אסף הינו תושב העיר מזה כ-15 שנים. שימש עד לאחרונה כמנכ"ל חברת האוטובוסים Best Bus אותה ייסד לפני כ-10 שנים והביא אותה להיות אחת מחברות האוטובוסים הגדולות בעיר הבירה.

צוות

רג
ריצ'ארד גרין_pic

ריצ'ארד גרין

President

שותף מייסד ומשמש כיו"ר החברה, מר גרין תושב וושינגטון די.סי למעלה מ-20 שנים. במקביל לעשייתו הרבה בתחום הנדל"ן, מר גרין שימש שנים רבות כסגן נשיא ברשת מלונות Marriott העולמית, היה שותף להקמת פרויקטים רבים בתחום המלונאות, וזכה בפרסים רבים והכרה על פועלו בתחום. למר גרין תואר בניהול מלונאות מאוניברסיטת דנוור, והוא שימש ועודו משמש כיושב ראש ודירקטור במספר חברות וארגונים גדולים כגון ASAE , ו- AMC Institute.

יפ
יצחק פינטו_pic

יצחק פינטו

CEO

שותף מייסד ומשמש כמנכ"ל החברה, ליצחק רקע אקדמי במשפטים, מנהל עסקים וחשבונאות. עם נסיון של כ-5 שנים בשוק הנדל"ן המקומי בוושינגטון דיסי, הוא ניהל והיה שותף לרכישה, תכנון וביצוע של עסקות בשווי עשרות מיליוני דולרים בעיר. בכך צבר נסיון רב עם המערכת המקומית, צוותי הביצוע בשטח, עירייה, בנקים, ברוקרים ורוכשים פוטנציאליים. כמנכ"ל החברה, יצחק מעורב בכל פרטי הפרוייקט החל מתהליך הרכישה והאנליזה הראשונית, עד לביצוע בשטח ואקזיט בתום הפרוייקט.

ארמ
אפשטיין רוזנבלום מעוז_pic

אפשטיין רוזנבלום מעוז

Legal

משרד אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM) הוקם בשנת 2006 על ידי עורכי דין שעבדו במשרדי ה- Magic Circle בלונדון, כמו במשרדים המובילים בארה”ב. המשרד מייצג חברות ישראליות ובינלאומיות מובילות בכל הקשור לעסקאות מורכבות ובעלות פרופיל גבוה בארץ ובעולם.

Kרח
KSDT  רואי חשבון_pic

KSDT רואי חשבון

Accountants

משרד רואי החשבון KSDT הינו משרד וותיק ומוביל בתחומו, ממוקם בדרום פלורידה, המשרד כולל מחלקה ישראלית המתמחה בנדל"ן ותעניק לפרוייקט ולמשקיעים ליווי מלא משלב חתימת העסקה ועד לביצוע האקזיט, הגשת הדוחות ותשלומי המס.

מידע זה פתוח לצפייה למשקיעים של גיוס זה בלבד
יד
pic
DSJ
04/11/2019
יע
pic
ישראל עטיה
30/10/2019
חא
pic
חנניה - אואקרט
31/10/2019
גא
pic
גרשון - אבני
29/10/2019
גב
pic
גדבל
28/11/2019
דד
pic
דולין תכנון ובנייה בע"מ - דולין תכנון ובנייה בע"מ
22/11/2019
אז
pic
אהוד - זבולוני
24/10/2019
שד
pic
שד
05/11/2019
לק
pic
ליאו - קורי
04/11/2019
דק
pic
דר' קרלוס - קרוצק
29/10/2019
GL
pic
Gabriel - Levinson
28/10/2019
דמ
pic
דר מיכאל משנברג
29/10/2019
חה
pic
חגי הכהן
30/10/2019
אס
pic
אלי - סיניאנסקי
03/12/2019
יכ
pic
יעקב ג'קי - כהן
03/12/2019
אא
pic
אמיר - אגרנט
05/11/2019
עי
pic
עובד יוסף
17/11/2019
דב
pic
דני - בוימיסטרוק
26/11/2019
רנ
pic
רונן - נויהאוז השקעות בע"מ
26/11/2019
יח
pic
יגאל - חיים
17/11/2019
יל
pic
יניב - לוי
03/12/2019

    פורסם ב-
  • ברכישת ניירות הערך המוצעים באמצעות האתר כרוכים סיכונים, בין השאר, עקב הסיכון לחדלות פירעון של החברה המציעה, אפשרות אובדן כספי ההשקעה כולה, עקב היות המשקיעים בעלי מניות מיעוט, או עקב פעולות החברה המציעה או בעל השליטה בה, לרבות דילול כתוצאה מגיוסים עתידיים, מכירת השליטה בחברה המציעה, מכירת נכסים מהותיים של החברה המציעה או עסקאות אחרות עם בעלי עניין.
  • ההצעה אינה כפופה לדיני ניירות ערך ודיני החברות החלים על חברה המציעה ניירות ערך לציבור, רשות ניירות ערך לא נתנה אישור לפרסום מסמך ההצעה ולא בדקה אותו, והחברה לא תהיה כפופה לאחר ביצוע ההצעה להוראות גילוי וממשל תאגידי שנועדו להגן על המשקיעים בה ולפיקוח על ידי רשות ניירות ערך.
  • Fundit לא בדקה את נאותות הצעת ניירות הערך או כדאיותה, והיא אינה אחראית לשימוש שייעשה בתמורה שתגויס על ידי החברה המציעה.
  • השימוש באתר והסיכונים הכרוכים ברכישת ניירות ערך המוצעים באתר, כמפורט לעיל ובתנאי השימוש באתר, הינם על אחריות המשקיעים בלבד. Fundit לא תהיה אחראית לכל נזק ישיר, עקיף או תוצאתי, לרבות אובדן הכנסות, אובדן רווחים ו/או אובדן השקעה, אשר ייגרם כתוצאה מהשימוש באתר.בכלל זה, Fundit אינה מספקת, במישרין או בעקיפין, ייעוץ או המלצות למשקיעים בנוגע להצעות המפורסמות באתר.
  • ניירות הערך שיירכשו מהחברה המציעה לא יירשמו למסחר בבורסה. מובהר כי לא קיים שוק מוסדר כלשהו בו ניתן למכור ו/או לרכוש ניירות ערך שנרכשו מחברות מציעות כאמור. מכירה ו/או רכישה של ניירות ערך שנרכשו בהצעה כאמור כפופה למגבלות הקבועות בדין הכללי, ובכלל זאת האיסור הקבוע בחוק ניירות ערך לעשות הצעה לציבור של ניירות ערך שלא על פי תשקיף שרשות ניירות ערך התירה את פרסומו.
ההצעה אינה כפופה לדיני ניירות ערך ודיני החברות החלים על חברה המציעה ניירות ערך לציבור, רשות ניירות ערך לא נתנה אישור לפרסום מסמך ההצעה ולא בדקה אותו, והחברה לא תהיה כפופה לאחר ביצוע ההצעה להוראות גילוי וממשל תאגידי שנועדו להגן על המשקיעים בה ולפיקוח על ידי רשות ניירות ערך