ההזדמנות:

השתתפות בפרוייקט בנייה ייחודי של 21 דירות להשכרה בליבה של בירת ארה"ב-וושינגטון די.סי, מרחק של 15 דקות מהבית הלבן וגבעת הקפיטול. הקרקע כבר נירכשה ובעלת היתרי בנייה מלאים, כך שמשך הפרוייקט צפוי להיות קצר ובתשואה גבוהה 

• משך הפרויקט החזוי הוא כ-24 חודשים
• שיעור תשואת הפרויקט החזוי (ROI) הינו - 94.6%
• שיעור התשואה השנתית החזוי למשקיע הינו - 34.5%   
• תיעדוף למשקיעים ב 8% שנתי (preferred) עם מנגנון (catch-up) ליזם
• היזם משקיע כ- 35.2% מתוך ההון העצמי הנדרש בפרוייקט
• היזם ומנהלי החברה ערבים ערבות אישית מלאה לכל סכום ההלוואה מהבנק
• הפרויקט כבר קיבל היתר בניה והוא Shovel Ready

• בנק מלווה מקומי אישר הלוואה בגובה של 71.9% מסך הוצאות הפרוייקט
• היזם ומנהליו גרים בעיר מעל 20 שנים, ונוכחים במקום בכל שלבי הפרויקט

הנכס:

ברחוב 917 Kennedy St, חלקה בגודל 4,800 sqf אשר עליה מתוכנן בניין בעל 6 קומות סה"כ כולל קומת רחוב (ground) וקומת פנטהאוז.  הבניין יכלול 21 יחידות דיור להשכרה עם תמהיל מגוון של 1-3 חדרים.

• גודל חלקה: 4,800 sqf (כ 450 מ"ר)
• סה"כ בנוי (היום): המבנה בשלבי הריסה
• סה"כ בנוי (פרויקט): 20,860 sqf (כ 1,950 מ"ר)
• מבנה: 21 דירות המתפרסות על פני 6 קומות בתמהיל של דירות 1-3 חדרים
• שווי הקרקע למשקיעים: 2,150,000 מיליון דולר, רכישת הקרקע הושלמה. שווי זה משקף דיסקאונט של למעלה מ 12% ממחיר שוק, ליזם הצעת רכש ב 2.45 מיליון דולר 

• רכב שיתופי קבוע בחניית הבניין לשימוש דיירי הבניין

• מערכת חבילות מבית 'אמזון' ממוחשבת ואוטומטית
• גג ירוק ומרפסת שיתופית לשימוש כל דיירי הבניין

רחוב Kennedy בו ממוקם הפרוייקט הינו אחד הרחובות המתפתחים והמדוברים ביותר בעיר. ברחוב אושרה ויצאה לדרך תוכנית שיפור פני הרחוב, הקמת פארקים וחידוש מדרכות כבישים ופנסים. במקביל, הרחוב נבחר כ Opportunity Zone על ידי הממשל הפדרלי, ובכך מושך אליו בשנה האחרונה השקעות רבות ממשקיעים מקומיים וזרים. אנו צופים כי עד תום הפרוייקט תהיה התקדמות ופיתוח רב באזור, ואלו עשויות להוביל לעליות מחירים והשבחת הנכס.

הבניין פונה לקהל צעיר ואורבני, ועל משימת העיצוב הופקד משרד האדריכלים מהמובילים בוושינגטון די.סי-  Bonstra Haresign אשר ידוע בזכות עבודות רבות שעיצבו את פניה של עיר הבירה.

העסקה:

גיוס הון לצורך בניית פרוייקט של 21 דירות למגורים בשכונה מתפתחת בוושינגנטון די.סי במבנה LP/GP ובתשואה גבוהה

• גובה העסקה: 7,213,900 מיליון דולר

• מינוף: 5,190,000 מיליון דולר 

• הון עצמי: נדרש 2,105,000 מיליון דולר
  
• השתתפות היזם בהון העצמי: 740,000 דולר (35.2%)
• התשתתפות המשקיעים בהון העצמי: 1.365 מיליון דולר (64.8%)

• ההלוואה ניתנת מ Capital Bank בערבות אישית של מנהלי חברת היזם, הערבות הינה מלאה לכל גובה ההלוואה

• עסקה מהירה במיוחד עם צפי לאקזיט תוך 24 חודשים
• הכנסות נטו ממכירות: 1,747,154 מיליון דולר
• הכנסות משכירות שנה א: 134,965 אלף דולר (לאחר תום הבנייה- חלוקת דמי שכירות רבעונית למשקיעים)

• מינימום השקעה: 50 אלף דולר
• תיעדוף למשקיעים ב 8% שנתי (preferred) עם מגנון (catch-up).
• חלוקת רווחים לפי 50% / 50% למשקיע על הרווחים (כולל את ה preferred)
• בתום 24 חודשים היזם צופה את מכירת הפרוייקט כבניין שלם. 
  
• המתנה של 12 חודשים מתום הבנייה למכירת הבניין תוביל את הפרוייקט למסלול של מס רווחי הון מופחת
• סטטוס: הקרקע בעלות מלאה של היזם ועם היתרים מלאים

מבנה העסקה ומסלול הכסף:

• המשקיעים יחזיקו יחדיו בחברת הנכס (917 Kennedy ST LLC) דרך שותפות LLP ישראלית שתוקם לצורך מטרה זו. למען הגילוי הנאות, השותפות הישראלית נימצאת בשלבי הקמה ובכל מקרה הקמתה מהווה תנאי להעברת הכספים (ראו הוראות לנאמן בלשונית מצגים)
• הוקמה חברת פרויקט אשר מנהלת את הפרויקט בצורה ייעודית
• הכסף מוזרם לנאמן העסקה IBI חברה לנאמנויות בע"מ– ראה הוראות לנאמן
• מהנאמן הכסף עובר ישירות ליזם לאחר מילוי כל תנאי הנאמנות
• מבנה ההשקעה הוא השקעה בהון 
• תשואה שוטפת תחולק אחת לרבעון החל מתום הבנייה ועד למכירת הנכס ככל שיהיו הכנסות פנויות לחלוקה
• הכספים יחולקו למשקיעים בניכוי מס כדין ובאמצעות הנאמן
• פירמת רואי החשבון המלווה תיתן מעטפת שירות מלאה ובעברית למשקיעים, ותגיש עבורם את כל הדוחות הנדרשים.

בטוחות / ערבויות:

• אחזקה ישירה בנכס ובפרוייקט דרך שותפות ישראלית
• ערבות אישית ומלאה של מנהלי היזם לכל גובה ההלוואה מהבנק
• מנגנון קנס פרס המטיל קנסות על היזם בכל איחור 
• השקעה בשיעור גבוה מאוד של היזם מתוך ההון הנדרש

• החלפת היזם במקרי קיצון המוסכמים בחוזה
• כספי ה LP הם Capped כלומר חריגות בתקציב הבנייה ימומנו על ידי היזם בלבד

מעטפת מקצועית:

• משרד עו"ד ERM מלווה את היזם והעסקה בישראל
• אי.בי.אי נאמנויות ישמש כנאמן בעסקה
• משרד רו"ח KSDT ילווה את העסקה ויהיו אחראים על הכנת דוחות עבור המשקיעים הפרטיים. ראו מצגים
• ייעוץ וליווי מס בישראל - למי שאין רו"ח בישראל ניתן לפנות ליועץ מס אריק אשכול [בתשלום נוסף]  

*למען הסר ספק, ההתנהלות מול רשויות המס בישראל הן באחריות המשקיע בלבד. 

הקבוצה היזמית

• היזם הינו Urbanico Realty Group
• מנהלי החברה הינם  Isaac Pinto, Richard Green

• מנהלי החברה היזמית גרים ועובדים בעיר כבר מעל ל-20 שנים. יש להם היכרות מעמיקה עם עולם העסקים האמריקאי בכלל והשוק המקומי בוושינגטון די.סי בפרט. יו"ר החברה מר ריצ'ארד גרין שימש במשך שנים רבות כסגן  נשיא עולמי ברשת Marriott, רשת המלונות הגדולה בעולם
• לחברה היזמית יש שלושה אקזיטים הממוקמים במרחק של 10 דקות נסיעה ממיקום הפרוייקט. בנוסף, היזם מכר קרקע זהה לקרקע הפרוייקט באותו הבלוק בדיוק במחיר גבוה משמעותית (12%) מהמחיר לקרקע בפרויקט.  

פרטים נוספים בלשונית "הצוות"

דיווחים:

• כל רבעון דוח מצב מפורט לצד התשלום הרבעוני באם ישנו
• כל חודש דוח מצב מתומצת
• אחת לשנה דוחות מבוקרים של רוח על חברת הפרויקט

סיכונים:

• הסיכונים בפרויקט בדומה לפרויקטים יזמיים אחרים הם עיכובים בתהליך הבנייה (עצם העובדה שקיים היתר מגדרת את הסיכון הזה משמעותית), שינויים במחירי המכירה (נלקחו מחירי מכירה/השכרה שמרניים בתכנית העסקית)
• מקרה גרוע Fall Back- הפרוייקט נבנה בצורה משפטית והנדסית כדירות נפרדות ולא כבניין דירות להשכרה, כך שמקרה בו השוק אינו בריא מספיק למכירת הפרוייקט כיחידה שלמה, נוכל תמיד למכור את הדירות כדירות נפרדות
• משבר גלובאלי בשוק האשראי / נדל"ן כפי שהתרחש בשנת 2008 יפגע בסיכויי הפרויקט להגיע ליעד התשואה החזויה. יחד עם זאת, במשבר זה ספגה וושינגטון די.סי, באזורים הקרובים למכרז, פגיעה יחסית קלה וזאת בשל החשיבות של העיר כמרכז המידיני של ארה"ב

הסביבה העסקית:

וושינגטון די.סי הוקמה כבירת ארצות הברית בשנת 1801, והיא העיר היחידה במדינה שפועלת באופן עצמאי לחלוטין ואינה מסופחת לאף State. העיר נקראת על שמו של גורג' וושינגטון- נשיאה הראשון של ארצות הברית
היא גובלת במדינת וירג'יניה בדרום מערב ובמדינת מרילנד ביתר צדדיה, מדינות אלו הן שתרמו את שטח האדמה לטובת הקמת הבירה

בעיר מתגוררים כ- 702,455 תושבים, חלק גדול מהם מועסק באחד ממאות הגופים הממשלתיים הפועלים בעיר, ביניהם הבית הלבן, הפנטגון, הקפיטול, מטה ה-CIA, מטה ה-FBI, הבנק הבין לאומי, או באחת מ-176 השגרירויות הפרוסות ברחבי העיר

הכלכלה המקומית בעיר ובאזור המטרופולין כולו מבוססת בחלקה הארי על הממשלה, ובעזרת כ-1.2 מיליון משרות ממשלתיות ומשרות תומכות ממשלה, הכלכלה נותרת יציבה ויחסית חסינה למשברים, ואיתה גם שוק הנדל"ן המקומי. בנוסף, העיר נחשבת לאחד ממרכזי ההיי טק המתפתחים והמובילים בארצות הברית ומגוון חברות ענק בינלאומיות בחרו בבירת ארצות הברית כמקום מושבם הקבוע. לאחרונה חברת 'אמזון' הכריזה על הקמת המטה השני שלה בגבול העיר, בו היא תעסיק כ-25,000 עובדים עם משכורת ממוצעת של $150,000, צעד אשר צפוי להגדיל משמעותית את קצב הצמיחה של העיר בכל היבט אפשרי וכבר נותן את אותותיו בשוק הנדל”ן המקומי

העיר נהנית מהגירה חיובית עקבית ויציבה במשך שנים, והיא מדורגת כעיר עם ההכנסה החציונית למשפחה הגבוהה ביותר בארצות הברית
כל זאת ועוד, מיצב את וושינגטון די.סי כאחת הערים הטובות והחזקות בעולם.