הגיוס פתוח למשקיעים נבחרים בלבד במינ' השקעה של 50,000$ לפרטים ir@fundit.co.il או בוואטסאפ 

ההזדמנות:

רכישת נכס מסחרי מניב במכרז כך שמחיר הרכישה נמוך משמעותית ממחיר השוק שלו, ואחזקתו עד מכירה או מימון מחדש. מודל ההתקשרות מול היזם ייחודי, ומשלב את הביטחון המובנה בעסקת חוב עם ההזדמנות לרווח הטמונה בעסקת אקוויטי. היזם, חברת CRE-PRO, מתמחה באיתור נכסים הנמכרים באמצעות מכרז ובעלת ניסיון של 10 שנים ומעלה בתחום. ההתמחות של היזם היא יצירת ערך ב Day One על ידי רכישת נכס עובד במחיר המשקף הנחה משמעותית על השוק;

• הנכס משקף הנחה משמעותית ממחיר שוק הוגן
• הנכס הנרכש מניב החל ממועד הרכישה ולא זקוק להשבחה משמעותית
• העסקה משקפת תשואה שנתית במועד הרכישה ותשואה על ההון במכירה.
• בטוחה חיצונית הרשומה לטובת השותפות הישראלית כהגנה על הקרן ושאר ההתחייבויות עד לאבן דרך מוגדרת.
• תשואה מעודפת למשקיעים 
• טווח קצר
• סיום העסקה מוגדר כאקזיט או מימון מחדש 
• ליזם התמחות ייחודית ב-Auctions עם מעל 10 שנות ניסיון וזכייה במעל 1100 מכרזים משנת 2010

בשורה התחתונה, המטרה היא מימוש הנכס בטווח קצר ומכירותו (או מימון מחדש) במחירי שוק, 

תחום המכרזים, יתרונות ואתגרים: 

היזם פועל בשוק המכרזים ורוכשת נכסים באמצעות פלטפורמות למכירות פומביות עם התמחות ספציפית בנכסים אשר בבעלות בנקים או מוסדות וגופים פיננסיים אשר העניקו הלוואות (CMBS LOANS) מגובות בנכסים. הנכסים הגיעו למכרז בעקבות הגעת הלוואה לסיומה לאחר כ-10 שנים. מאחר ומדובר ברכישות שבוצעו לפני 10 שנים ויותר, שווי הנכס נמוך מגובה ההלוואה המקורית שניתנה בגלל המשבר של 2008. לצד זאת, הנכסים הנרכשים משרתים לאורך שנים את החוב, נירכשים במצב טוב מאד ללא צורך בשיפוץ משמעותי (לפחות ברמת B+) ועדיין הבנק מחוויב למכור את הנכס בהליך מכרז אודות לתנאי ההלוואה. 

היזם בוחן מאות נכסים העומדים למכרז בחודש ומסנן באמצעות מתדולוגיות ניתוח ייחודיות שפיתח את הרישמה למספר מצומצם של נכסים פוטנציאליים. נכסים אלו יעברו לבחינה סופית ותיעדוף של היועץ לעסקה.  

יתרונות: מידע, מצב הנכס, הנחה על מחיר השוק; 

• ליזם רקע מלא על הנכס, ביצועיו, חוזי השכירות, עמידה בתשלומים וכד והוא משתחרר מהמכרז "נקי" משעבודים וחובות (free and clear)
• נכסים אלו מגיעים למכרזים מכוח הסכם (maturity default) ולאו דווקא כתוצאה מפשיטת רגל או ניהול כושל. לרוב הם בבעלות בנק שמחוייב למכור אותם בתהליך של מכרז  
• המכרז משקף הנחה על מחיר השוק (כאשר היזם שולט במחיר הקנייה שהוא מציע בכפוף לאישור היועץ) 

העסקה:

השותפות הישראלית, שותפות מוגבלת REO 1, תשקיע בשותפות האמריקאית עם היזם המתמחה ברכישת נכסים מניבים ממכרזים. היזם ידאג למימון עבור הרכישה, ולמיחזור ההלוואה עד לנקודת האקזיט או המימון מחדש בתום שנה וחצי. המשקיעים יהנו מכיסוי של בטוחה חיצונית לנכס הנירכש עד לנקודה מוסכמת.  

• העסקה משלמת תשואה שוטפת.
• יועץ העסקה מגדיר קובננטים מראש לבחירת הנכסים במכרז, בוחן אותם, מתעדף ונותן מחירי מטרה מקסימאליים עבורם

• כספי המשקיעים לא יועברו ליזם אלא לחברת הטייטל במועד הרכישה ומשם למוכר. וזאת רק כאשר כל התנאים מתקיימים   
• היזם משקיע חלק משמעותי מהאקוויטי הנידרש ולא גובה דמי ניהול במהלך חיי העסקה
• מנגנון של preferred return (תשואה מעודפת)  למשקיעים
• המשקיעים והיזם מתחלקים ברווחים (לאחר התשואה המועדפת)
• החזר/תשלום רבעוני למשקיעים 
• בטוחה חיצונית הרשומה לטובת השותפות הישראלית כהגנה על הקרן עד לאבן דרך מוגדרת
• טווח קצר 
• סיום העסקה מוגדר כמכירת הנכס / חברת הנכס או מימון מחדש

על מנת שהשותפות תוכל לקחת חלק במכרז, כספי ההשקעה יועמדו בחשבון נאמנות ייעודי לעסקה עוד לפני המכרז

שימוש בכספי הגיוס, ואסטרטגית מכירה;

• כספי הגיוס משמשים את השותפות הישראלית לצורך השקעה באקוויטי (שותפות) עם היזם אשר תהיה הבעלים של חברת הנכס
• כספי הגיוס יצאו מחשבון הנאמנות רק בהתקיים התנאים שהוגדרו עם היועץ. ראו מצגים והסכם 

אסטרטגית מכירה: 

• הנכס נירכש במחיר המהווה הנחה על השוק במטרה להימכר בטווח קצר במחירי שוק. 
• לחלופין, ותלוי בתנאי השוק והנכס, היזם יפעל לטובת אחזקתו של הנכס לצורך מימון מחדש (re-finance). מימון מחדש מלא, כלומר החזר מלא סכום הגיוס של השותפות הישראלית יחשב אקזיט וישאיר את השותפות בעלים בנכס מניב וזאת לאחר החזר מלא הקרן!  

המודל, מבנה העסקה ומסלול הכסף:

• שותפות ישראלית: היישות המציעה כדי לבצע את ההשקה
• שותפות אמריקאית: היזם והשותפות הישראלית יחזיקו יחד את חברת הנכס
• חברת הנכס: חברה למטרת אחזקת הנכס הנירכש באמצעות המכרז
• יועץ העסקה: אחראי על תעדוף הנכסים וממליץ על מחירי הגג במכרזים עבור הנכסים הרלוונטיים 
• בטוחה חיצונית: שעבוד על בניין המשרדים של היזם הבטוחה נועדה להגנה על קרן (ותשואה) של המשקיעים עד להחלפת הלוואת הגישור בהלוואה קונבנציונאלית (בנק). 

מסלול הכסף:

1. שלב א'- גיוס באמצעות FUNDIT 
2. שלב ב'- כספי הגיוס יועברו לנאמן בישראל 
3. שלב ג' - בהתקיים התנאים על פי כתב הוראות הנאמנות כספי הגיוס יעוברו לחשבון escrow בארה"ב
4. שלב ד' - לאחר זכיית במכרז, ובהינתן שהתנאים* התקיימו, יעוברו כספי הגיוס ל Title company על מנת לרכוש את הנכס

*לדוגמה הוכחת אישור קיום הלוואה בערבות אישית של היזם. שאר התנאים בהסכם

בטוחות:

על אף שמדובר בעסקת אקוויטי (השותפות הישראלית והיזם שותפים בשותפות האמריקאית המחזיקה בחברת הנכס), ולאור אמון היזם בעסקה והרצון לתת למשקיעים שקט נפשי, היזם מעמיד בטוחות לטובת השותפות הישראלית; 

• היזם מעמיד כבטוחה חיצונית לעסקה נכס שבבעלותו במיאמי פלורידה בשווי המכסה את קרן ההשקעה. הבטוחה תשוחרר רק אם העסקה עומדת בקריטריונים שנקבעו מראש. שמאות עדכנית וקריטריונים לשחרור הבטוחה ראו מצגים
• הלוואה בערבות אישית של היזם (מר גדעון גראציני)
• בעת חלוקת הרווחים באירוע מכירה / מימון מחדש יחולקו קודם כל קרן + תשואה שנתית למשקיעים ואז קרן + ותשואה ליזם, כלומר לשותפות הישראלית יש כרית בטחון. 
• מנגנון קנס / פרס; במידה והעסקה מתעכבת מעבר ל 24 חודשים, חלוקת הרווחים תשתנה לטובת השותפות הישראלית.

שחרור הבטוחה החיצונית:

מאחר ומדובר בעסקת אקוויטי הבטוחה החיצונית תלווה את העסקה עד אשר יתקיימו תנאים להסרתה כמפורט בהסכם

מעטפת מקצועית:

לאור ייחודיות העסקה ומתוך ראייה לטווח ארוך, ניבחרה מעטפת מקצועית מובילה בתחומה;

• ייעוץ מיסויי - BDO 
• נאמן ( ישראל) - IBI נאמנויות 
• נאמן ( ארה"ב) - Smoler & Associates PA
• יועץ חיצוני לעסקה - מר עדי סקופ, CPA, MBA
• יעוץ משפטי (ישראל) - משרד עו"ד עמית פולק מטלון ושות'
• יעוץ משפטי (ארה"ב) - Smoler & Associates PA

דיווחים: 

• דוח רבעוני על הכנסות ושינויים באם קיימים בנכס + תשלום רבעוני מהכנסות .
• דוח מבוקר ע"י רו"ח על חברת הפרויקט בנוסף לדוח שנתי מחברת הניהול.

היזם :

מייסד הקבוצה הינו מר גדעון מנחם גרציאני והמטה הראשי שלה ממוקם במיאמי, פלורידה. 

למר גדעון ניסיון של מעל 25 שנה בשוק הנדל"ן האמריקאי ונחשב למומחה בתחום המכרזים. לאחר משבר הסאב-פריים החזיק מר גדעון גרציאני פורטפוליו עם מעל 1,000 יחידות דיור. לפני כתשע שנים החל מר גדעון לרכוש נכסים ב- Auctions ותוך התמקדות בעסקאות מסוג זה ויצירת התמחות שהפכה למדע CRE-PRO הפכה למובילה בתחומה וברכישת נכסים מסחריים ונחשבת לאחת הקבוצות החזקות בתחום בארה"ב. ל CRE מומחיות ברכישת נכסים חזקים ויצבים אשר נירכשו ערב המשבר ב 2006-2008 והגיעו לחדלות פרעון.

ב CRE צוות של כ-20 עובדים, ממחלקות תפעול, שירות לקוחות, קשרי משקיעים ולרבות מחלקת אנליזה מורחבת אשר מונה מעל חמישה  אנליסטים החוקרים ומאתרים נכסים פוטנציאלים מתוך מאות נכסים אשר יוצאים למכרז מדי חודש

• כיום לקבוצה פורטפוליו של 21 נכסי נדל"ן בשווי של כ- 135 מיליון דולר ומעל 300 מיליון דולר מחזור עסקאות.
• ל CRE חברת בת לניהול הנכסים, המתמחה במתן שירות ומענה כולל ומקיף לכלל הנכסים בפורטפוליו.
• CRE גייסה ממשקעים פרטיים בחו"ל מעל 25 מיליון דולר ב -18 החודשים האחרונים.
• במהלך השנתיים האחרונת מימשה CRE יחד עם משקעים 7 נכסים בהיקף של 65 מיליון 

הגיוס פתוח למשקיעים נבחרים בלבד במינ' השקעה של 50,000$ לפרטים ir@fundit.co.il או בוואטסאפ  ההזדמנות:

הגיוס פתוח למשקיעים נבחרים בלבד במינ' השקעה של 50,000$ לפרטים ir@fundit.co.il או בוואטסאפ